Quel statut choisir pour un négociateur immobilier ?

Le marché immobilier est un marché particulièrement dynamique avec plus d’un million de transactions en 2019. Le métier de négociateur immobilier fait partie du top 3 des métiers les plus demandés en France ! On s’intéresse dans cet article aux modalités d’exercice et au statut d’un négociateur immobilier.

Qu’est-ce qu’un négociateur immobilier ?

Le grand public parle généralement d’agent immobilier alors qu’il s’agit en réalité de négociateur immobilier. Les agences immobilières, détenteurs de la carte professionnelle, recrutent des commerciaux qui deviennent des négociateurs immobiliers. Non titulaire de la carte professionnelle, ils doivent être mandatés par l’agence pour exercer leur métier qui est réglementée. L’agence leur délègue ainsi la carte collaborateur. Le négociateur a l’autorisation de prospecter, signer des mandats, proposer des biens, conclure les contrats pour le compte de l’agence immobilière. Il représente également l’agence lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire.

Quel statut choisir ?

Vous avez la possibilité d’exercer en tant qu’agent commercial ou utiliser le dispositif du portage salarial, qui présentent chacun ses avantages et ses inconvénients.

Devenir agent commercial nécessite que vous exerciez en votre nom propre et créer votre entreprise individuelle et que vous soyez immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux. Vous pouvez opter pour le régime de l’auto entrepreneur vous permettant de bénéficier d’une comptabilité et d’un régime social et fiscal simplifiés. Ainsi, avec l’auto entrepreneur, vos cotisations sociales s’élèveront à 23% au lieu de 45%. Vous pouvez prétendre à l’ACRE si vous êtes éligible. Attention à ne pas dépasser le plafond de 72 500 € de chiffre d’affaires si vous souhaitez garder ces avantages.

Ce régime possède cependant quelques inconvénients. Tout d’abord, exercer en votre nom propre signifie que votre patrimoine personnel est confondu avec votre patrimoine professionnel. C’est un risque à ne pas négliger. Vous ne pouvez passer vos frais professionnels en charges puisque votre impôt sur le revenu est basé sur votre chiffre d’affaires après un abattement forfaitaire de 34%. C’est un inconvénient important pour le négociateur immobilier puisque ce métier génère de nombreuses dépenses professionnelles. Enfin, devenir entrepreneur individuel ou auto entrepreneur ne vous permet pas de bénéficier d’une vraie protection sociale. Ainsi, vous ne cotisez pas à l’assurance chômage, vous êtes affilié à la sécurité sociale des indépendants et votre retraite va dépendre de la caisse des indépendants. 

Le portage salarial est un dispositif qui existe depuis de nombreuses années et qui possède sa propre convention collective depuis 2017. Vous exercez votre métier de négociateur immobilier indépendant en confiant la gestion de votre activité à une société de portage salarial. Celle-ci facture vos commissions à votre agence immobilière (ou votre réseau immobilier) et les transforme en salaires à la fin du mois. En étant salarié, vous protégez votre patrimoine personnel et vous bénéficiez de la protection sociale attaché au statut de salarié. Vous cotisez à l’assurance chômage, vous pouvez bénéficier du cumul emploi-chômage et vous êtes affilié à la caisse de retraite des salariés cadres. Les frais professionnels liés à votre activité peuvent être vous être remboursés après avoir été déduit du chiffre d’affaires que vous réalisez. 

En portage salarial, les cotisations sociales sont identiques à celles d’un salarié « classique », soit environ 43% du chiffre d’affaires que vous réalisez. Cependant, avec ce statut, vous créez de nouveaux droits au chômage et à la retraite et, sur le long terme, c’est un mode d’emploi qui se révèle plus profitable que tout autre statut.

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